Vermieter aufgepasst: Die formularvertragsmäßige Schönheitsreparaturklausel vor dem Aus!
Das Landgericht Berlin hat im März diesen Jahres die Entscheidung getroffen, dass die in einem Mietvertrag verwendete Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ unwirksam ist, sofern sich aus dem Mietvertrag kein Anhaltspunkt dafür ergebe, dass dem Mieter dafür ein entsprechender (finanzieller) Ausgleich gewährt werde.
Der Vermieter verlangte in dem dort entschiedenen Fall von seinem ehemaligen Mieter die Kosten der unterlassenen Schönheitsreparaturen zum Mietvertragsende im Wege des Schadensersatzes und hatte damit keinen Erfolg, obwohl er die Wohnung im renovierten Zustand übergeben haben wollte. Auf letzteres kam es dem Gericht in der zweitinstanzlichen Entscheidung gar nicht erst an. Die in dem Fall formularvertragsmäßig verwendete Klausel des Vermieters im Mietvertrag war bereits aus anderen Erwägungen der Berufungsinstanz und unabhängig vom Zustand der Wohnung zu Vertragsbeginn unwirksam. Nach der Entscheidung des Gerichts ist die streitgegenständliche Regelung bereits unklar in Bezug auf das Verbot zu einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung für die dem Mieter zustehenden Minderungsrechte. Zudem würde der Mieter im Rahmen der formularvertraglichen Regelung des Vermieters unangemessen benachteiligt, wenn nicht ersichtlich ist, dass der Mieter die finanziellen Aufwendungen durch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen durch eine angemessene Ausgleichsleistung des Vermieters entschädigt erhält.
Das Landgericht Berlin hatte in seinem Urteil die Revision zum BGH für diesen Punkt zugelassen, jedoch wurde keine Revision eingelegt. Damit ist das Urteil in dem konkreten Fall zwar rechtskräftig - allerdings ist gleichzeitig eine grundsätzliche Frage aufgeworfen worden, deren Tendenz sich aber in der Entscheidung des Landgerichts Berlin und auch anderen Landgerichtsbezirken bereits angedeutet hat.
Auf den ersten Blick ein gutes Urteil für die Mieter und ein schlechtes Urteil für die Vermieter. Aber dürfen sich die Mieter jetzt wirklich freuen? Auf kurzfristige Sicht scheint dies wohl der Fall zu sein, schließlich spart der Mieter beim Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen beim Auszug eine Menge Geld. Denn gerade in der Zeit der niedrigen Zinsen und des „günstigen Geldes“ sind Handwerkerleistungen extrem teuer. Auch für Mieter, die langfristig in einer Mietwohnung leben, bietet die Entscheidung viel Potential in Bezug auf die Wohnverhältnisse und den zu erbringenden Mietpreis. Allerdings darf nicht außer Acht gelassen werden, dass jede Entwicklung auch grundlegende Veränderungen mit sich bringt. Vor allem gilt dies in einem Bereich wie den Vermietungsmarkt, der davon geprägt ist, dass eine Immobilie neben dem wirtschaftlichen Interesse des Vermieters auch erhalten werden muss. Dabei ist es dem Eigentümer einer Immobilie im Fall der Vermietung - ohne die Zustimmung des Mieters - nahezu unmöglich, Renovierungen in der vermieteten Wohnung und damit auch zum Erhalt der Substanz seiner Immobilie durchzuführen. Dieses Ungleichgewicht wurde durch die weit überwiegend vorherrschende Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Mietverhältnissen bisher nahezu ausgeglichen, weil der Eigentümer so mit den restlichen Investitionen im Bereich der Allgemeinflächen und nicht ausschließlich vom Mieter genutzten Bereiche kalkulieren konnte. Diese gängige Praxis könnte sich bei Beibehaltung der vorherrschenden Tendenzen gänzlich ändern. Lösungsansätze existieren bereits und könnten das Wohnen zur Miete schon in naher Zukunft nicht nur verteuern, sondern auch zu einem unkalkulierbaren Risiko für Vermieter werden lassen.
Damit könnte die derzeitig sich andeutende Entwicklung der Rechtsprechung in Bezug auf Schönheitsreparaturklauseln auf lange Sicht für Mieter und Vermieter zum Risiko werden. Die Freude der Mieter währt also nur kurz - genauer gesagt bis zum nächsten Umzug, der sich dann erheblich verteuern könnte. Der Vermieter müsste zwingend seine Mieteinkünfte steigern, um sich Rücklagen für Risiken bilden zu können, die er gar nicht überschauen kann, weil er den einzelnen Umgang des Mieters mit der Mietsache nicht kennt.
Insofern stellt es eine interessante Alternative dar, juristische Lösungsansätze und Perspektiven für Mieter und Vermieter zu erarbeiten. Diese können dann Chance und Möglichkeit für Mieter und Vermieter gleichermaßen sein. Individuell auf die Bedürfnisse des Vermieters abgestimmte Konzepte, um das bisherige Gleichgewicht und die gängige Praxis der eigentümerseitigen Kalkulation beibehalten zu können, sind uns dabei genauso wichtig wie die ausführliche Beratung des Mieters. Durch die mehrjährige Erfahrung in der Betreuung von großen Immobilienportfolien sind wir für beide Sichtweisen prädestiniert, weil wir die mieterseitigen Wünsche und vermieterseitigen Notwendigkeiten bei der strukturellen Entwicklung einer konzeptionellen Strategie umzusetzen wissen. Gerade die Anpassung der Bedürfnisse auf die einzelnen Besonderheiten von institutionellen oder individuellen Vermietern steht in unserer derzeitigen Praxis häufig im Vordergrund und hilft Ihnen dabei nicht Gegenstand eines Rechtsstreits - wie eingangs aufgezeigt - zu werden.